Le plan local d'urbanisme, Plu

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Le Plu en application

Le Plan local d'urbanisme (Plu) du Château d'Olonne est en vigueur depuis le 8 avril 2008. De ses généralités à ses applications à la parcelle, il est accessible ici.
Il remplace le précédent Plan d'occupation des sols (Pos). L'élaboration du Plu a duré deux ans, avec pour principales étapes :

  • un diagnostic détaillé de la commune, de son environnement, de sa population, de son habitat, etc.
  • l'élaboration et la rédaction d'un Projet d'aménagement et de développement durable (Padd) qui consigne les principes d'aménagement retenus et les objectifs à atteindre pour l'environnement, l'habitat, l'économie, les déplacements, etc. Le Padd exprime un projet général sur lequel s'appuient les règles pratiques en déclinaison,
  • l'établissement du Plu proprement dit avec un plan de zonage, un règlement d'urbanisme et les orientations d'aménagement. Ce sont désormais les outils juridiques concrets de mise en œuvre des objectifs retenus.

À chaque étape, le Conseil municipal a pris conseil auprès de démographes, d'urbanistes, de spécialistes de l'environnement, etc. Il a aussi sollicité le concours et les réactions de la population par diverses réunions. Après l'enquête publique de novembre 2007, le Conseil municipal a approuvé le Plu en février 2008.

 

La portée et les enjeux du Plu

Le Plu fixe les objectifs d'aménagement et de développement de la commune pour une dizaine d'années.
Instrument d'approche à la fois globale et détaillée de l'aménagement du territoire à long terme, le Plu fixe le devenir ou la vocation des différents secteurs de la commune. Le territoire fait donc l'objet de classement en zones naturelles intouchables, zones de loisirs, zones d'habitat, zones à vocation touristique, zones d'équipements collectifs, zones commerciales, etc.

 P_PLU


Ces zones, ainsi que les infrastructures de voirie à prévoir pour une meilleure desserte des quartiers, apparaissent sur la carte de synthèse des objectifs du Projet d'aménagement et de développement durable. (Cliquer sur la carte ci-dessus)

Plu et Scot : une totale cohérence
L'État a confirmé la conformité du Plu au Schéma de cohérence territorial, le Scot, qui détermine les objectifs généraux d'organisation et d'aménagement du territoire du canton des Olonnes.
En terme de hiérarchie, le Scot s'impose au Plu dont les normes ne peuvent pas être en contradiction avec les orientations du Scot. 
En revanche, le Scot n'a pas de valeur réglementaire alors que le Plu s'impose à tous. Il fait loi avec des mesures précises et détaillées.

Pour en savoir plus sur le Scot, rendez-vous sur le site des Sables d'Olonne Agglomération.

 

L'environnement et le Plu

Afin de transmettre aux futures générations un cadre de vie de qualité, le Plu place l'environnement au cœur de tout.
La thématique de l'environnement est la colonne vertébrale du Plu du Château d'Olonne. La préservation des milieux naturels apparaît de bout en bout comme son fil conducteur, du diagnostic initial jusqu'aux impacts des orientations d'aménagement envisagées. Significatif, toutes les zones où est projetée une extension urbaine ont fait l'objet d'un état des lieux environnemental. Dans les zones sensibles, l'aménagement passera par l'application de mesures détaillées pour préserver la situation environnementale initiale.
Par rapport au Plan d'occupation des sols antérieur, les dispositions sont renforcées pour la protection du littoral, des cours d'eau et des zones humides, des secteurs d'intérêt écologique ou paysager.
Exemples :

  • le long et en retrait du littoral les coupures d'urbanisation s'étendent jusqu'à l'aérodrome de La Lande et à la vallée du ruisseau de La Combe,
  • les espaces remarquables sont intégralement maintenus,
  • des corridors écologiques sont définis pour les ruisseaux et les plans d'eau, avec délimitation des zones humides et des secteurs à préserver pour la protection de la faune, de la flore et de l'eau,
  • dans les zones de possible extension urbaine, toutes les haies à conserver sont recensées.
 

L'habitat et le Plu

Horizon 2015... le Schéma de cohérence territorial (Scot) prévoit 60 000 habitants au Pays des Olonnes, dont  16 000 habitants au Château d'Olonne. Par conséquent, il faut  crééer en moyenne 210 logements par an sur le territoire communal...
Pour y parvenir sans consommer trop d'espace, ni dénaturer les paysages de la commune, ni poser trop de contraintes aux activités économiques ayant besoin d'espace, le Plu pose une série de garde-fous :

  • les projets d'aménagements d'ensemble sont privilégiés pour économiser l'espace, sachant qu'il faudrait obtenir en moyenne 23 logements à l'hectare ;
  • priorité est donnée au comblement des espaces, ou "dents creuses", entre les zones déjà urbanisées, c'est le cas pour le centre ville avec un projet de Zac
  • l'extension de l'habitat est projetée en stricte continuité des pôles urbains existant, comme pour les Prés de la Clais sud
  • gage donné au maintien de leur cachet typique, les villages et hameaux resteront en l'état, sans potentiel de développement.

À partir de ces critères, la carte du développement de l'habitat comprend :

  • le secteur de Beauséjour, à l'est du centre-ville, pour 40 hectares environ ;
  • de part et d'autre de l'axe vert de Tanchet, les espaces intermédiaires entre le centre-ville et le Pas du Bois, soit une cinquantaine d'hectares ;
  • les secteurs de jonction avec les zones urbaines d'Olonne-sur-Mer, au nord-ouest de la ville.

Les deux tiers des surfaces à vocation d'habitat sont pour l'instant gelés. Leur ouverture sera progressive... mais pas éparpillée. La Ville souhaite en effet qu'un secteur soit complet avant d'en ouvrir d'autres. La commune pourra ainsi mieux investir dans les équipements publics en accompagnement de l'arrivée des nouveaux habitants.

 

Le logement et le Plu

Les jeunes ménages doivent pouvoir rester ou s'installer au Château d'Olonne. C'est un défi majeur que la Ville veut relever...
Un déséquilibre entre les générations d'habitants entraînerait en effet de lourdes et préjudiciables conséquences : difficulté à maintenir les effectifs des écoles et, pour le haut de la pyramide, le besoin accentué en structures pour les personnes très âgées.
Pour fixer les familles, il faut en particulier davantage de logements de plus grande taille.
Les notions de diversification de l'habitat  et de mixité de l'offre de logements imprègnent le Plu avec les dispositions clés suivantes :

  • tout immeuble de plus de cinq logements en résidence principale comprenant des logements T1 ou T2, doit proposer aux moins trois types de logements dont au minimum environ un tiers de logements T3 et plus ;
  • dans les zones urbanisées ou à urbaniser, tout programme à partir de dix logements doit compter 20 % de parcelles ou de logements sociaux ou aidés ;
  • en terme de diversité de logement, le Plu tend vers plus de regroupement et moins de pavillonnaire ; il prescrit "40 % de logements collectifs" (type immeuble vertical), 30 % d'individuels groupés (maisons plus rapprochées), et "30 % d'individuels purs pour lesquels il devra être recherché une variété dans la typologie des parcelles".
    Ces dispositions visent une utilisation plus économe du territoire pour l'habitat.
 

Les activités économiques et le Plu

À chacune des activités économiques, sa place dans l'aménagemenet du territoire...

L'agriculture,  bien qu'en recul, n'est pas en péril sur la commune du Château d'Olonne. Le Plu garantit son avenir en lui réservant tout l'espace à l'est de la voie de grand contournement. Les exploitations à l'ouest de cette ligne ne sont pas menacées pour autant. Tous leurs terrains sont maintenus en zone agricole. Mai il n'est plus possible d'y adjoindre de nouveaux bâtiments d'exploitation.

Le tourisme, qui procure une part d'activité à près de la moitié des entreprises du Château d'Olonne, est conforté sur la base d'une série de dispositions et de projets tels :

  • le maintien de l'hôtellerie de plein air aux emplacements actuels,
  • la réservation, en proximité de ces infrastructures, d'un site d'une vingtaine d'hectares pour un pôle d'accueil touristique avec de nouveaux types d'hébergement,
  • la reconquête des espaces naturels proches du littoral pour des espaces de loisirs,
  • le développement d'itinéraires de randonnée entre le littoral et l'arrière-pays avec pour colonne vertébrale l'aménagement de l'axe vert de Tanchet.

Le commerce est appréhendé à la fois à l'échelle de l'agglomération et en terme de service de proximité dans les quartiers. Le Plu prévoit donc de conforter les deux principaux pôles de La Boussole et surtout celui des Océanes avec une perspective d'extension à l'est et une réorganisation des espaces et équipements publics.
Le maintien des petits commerces de quartier est souligné, en particulier pour le secteur de la Pironnière où la pression immobilière est démobilisante. Le Plu prescrit des mesures très précises tel le "maintien des locaux commerciaux " en "rez-de-chaussée des immeubles neufs".

L'industrie, l'artisanat, et le tertiaire ont besoin d'espace dans le cadre du développement économique du Pays des Olonnes, second pôle d'activités de la Vendée. Pour le Château d'Olonne, le Plu donne les moyens juridiques nécessaires à :

  • la création d'un Vendéopole en continuité de la zone des Plesses,
  • et au développement du secteur de la Vannerie au nord de la commune, secteur dont le territoire principal se situe sur la commune voisine d'Olonne-sur-Mer.
 

Les déplacements et le Plu

Le Plu fixe des objectifs nouveaux en termes de déplacements dans la commune...

En conséquence, il y aura des impacts en terme de voirie à aménager ou à créer pour une meilleure desserte des quartiers.  La prise en compte des différents modes de déplacement est notable.

Le Plu prévoit :

  • la percée de deux voies à partir du "grand contournement", l’une au nord de la commune pour une entrée nord/sud vers le centre-ville, l’autre en desserte du Vendéopole et de la zone d’activités des Plesses,
  • de nouvelles dessertes des quartiers Est de la ville,
  • la création d’une voie parallèle sud à l’avenue de Talmont, en lien avec la revitalisation du pôle commercial riverain,
  • un meilleur maillage du sud de la ville, en particulier dans le sens latéral est-ouest,
  • le déplacement de la route littoral pour la partie qui n’a pas encore été réaménagée, déplacement pour la revalorisation des espaces naturels en lien direct avec la mer,
  • l’intégration des déplacements à pied ou à vélo chaque fois que possible, la priorité portant sur l’aménagement de l’axe vert de Tanchet avec une véritable artère piétonne et cyclable qui reliera entre eux les quartiers urbanisés du nord et du sud du Château d’Olonne.
 

Les équipements collectifs et le Plu

Le  Plu laisse ouvertes les perspectives pour des réalisations en fonction des attentes et besoins des habitants dans les quartiers.
Il ne fixe pas de programmation au sens strict, la Ville disposant d'un parc d'écoles satisfaisant et d'équipements culturels et sportifs tout récents.

 

Les modifications du PLU

Fin janvier 2014 , le Conseil municipal a approuvé à l'unanimité la modification n° 4 du PLU sur la base de l'avis et des conclusions du commissaire enquêteur.

 

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